指导价出台近一周，东莞二手市场最新情况如何？
楼市君摸查了4大热门片区21个指导价小区的真实放盘价，发现5成小区有降价。
业主预期总价比最新一次成交价最高降60万！
总的来说，不同片区的业主表现截然不同。
既有业主主动让价，也有高价房源绝不动摇，具体来看各片区情况：
城区片区
最高降60万！业主主动降价！
城区片区向来是东莞楼市的风向标。
此前热门的南城有二手盘价格高达6万+/平，指导价将南城大多数小区的二手均价定在2-3万+/平，调控力度较大。
这次发布的二手指导价名单中，城区片区有46个小区入围，楼市君选取了其中10个较热门的小区的房源，其中8套报价都低于最新一次成交价！
例如价差最大的一套房源，是位于东城的天骄峰景，143平三房户型，比较偏改善型，此前售价一直较高。
小区同户型最新的成交价是880万，但这一套业主只报价820万，足足降价60万。中介称可能是受到总价525万的指导价影响，业主心态略有动摇。
据中介透露，东城新世纪星城价差30万的这套房源，业主之所以主动降价，是因为房源急售，同小区其他房源都没怎么降。
同样降价较多的还有合正上东国际，低于最新成交价37万的报价，只比参考价高出10万。
但也有价差不算多的，例如光大景湖春晓，由于房源是步梯房，参考价与小区早前成交均价相差不大，房源相对来说受指导价影响较小。
松山湖片区
放低身段！有盘挂牌价与成交价相同！
松山湖片区虽贵为东莞房价之光，但也低下了高昂的头颅。
大朗的碧水天源一套96平三房，贝壳内网挂牌价已与参考总价相同（参考总价255万）。
据贝壳中介介绍，碧水天源最近没有96平的成交房源，高峰时期成交的一套总价305万。
即是说，这套房源挂牌价相比巅峰总价降了50万，单价从3.1万/平跌至2.6万/平，直降5000元/平。
保利红珊瑚花园和万科金域松湖花园业主的心理价格预期，也发生变化。
楼市君问到的两套房源，目前在贝壳内网的挂牌价都低于最新一次成交价。按照以往楼市惯性，挂牌价低于成交价是不多见的。
需要指出的是，即便已放低身段，挂牌价与参考价的鸿沟仍明显。
利红珊瑚花园81平两房业主挂牌420万，折合单价5.2万/平，相比参考价高了1.48万/平。
滨海片区
分化明显！高价房源仍在坚守！
滨海片区的业主，虽较松山湖片区淡定些，但挂牌价相比最新一次成交价仍没降价。
楼市君统计的4个小区中，丰泰东海城堡最新挂牌价仍高于此前成交价，信义怡翠豪园与富山居花园的挂牌价与成交价相同。
也有业主骑驴看马的。
万科花园这套111平四房挂牌价426万，据贝壳中介透露，这个户型的成交价在370万-380万之间，目前有一套急用钱的111平户型，挂牌总价370万。
这套高价房源因为满五年，业主不着急卖，就挂牌放着。
东南临深片区
业主心态坚挺！调价趋势不明显！
东南临深片区随着东莞限购升级，楼市渐渐失宠。
但这并不影响二手业主的心态。
除金地艺境花园挂牌价贴近成交价，万科朗润园和卧龙山花园在贝壳内网的挂牌价都高于成交价。
如万科朗润园这套97.2平的三房，挂牌单价29733元/平，比参考价高2341元/平。
市场默认按指导价网签
买家首付款提高，不妨多观望
看了这么多套房源，在与中介聊天的过程中，楼市君大致有了以下几个发现点：
1、5成业主心理预期降低，主动让价
正如前文提到的那样，由于指导价与小区此前成交价相差悬殊，业主的心态或多或少受到了影响，最高有降价60万放盘。
此次楼市君统计的21个小区中，有11个挂牌价相比此前成交价降了。
有些急售的业主更是不再等待，直接降价出让，无特殊交易要求。
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2、银行极有可能按指导价价贷款
大多数买家比较关心的银行贷款问题，楼市君也咨询了多个镇街的不同中介。
部分中介表示，目前关于二手指导价的细则还未出台，银行暂时还可以按照实际成交价正常贷款。
也有人说，银行后续将要按指导价贷款，除首付外，高出实际价格3成的部分要单独给业主，只是现在还未出台通知。
3、按指导价网签，具体细则暂未出
至于网签方面，中介透露被指导价覆盖的小区现在全都是按照指导价网签过户。
虽然官方暂时还未出台具体细则要求，但市场上已经默认是这样操作。
显然，总结这次的摸底情况，楼市君发现：业主有降价的趋势，但买家也有提高首付款的弊端。
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那么，在目前的大环境下，买卖双方该如何抉择？
对于买家来说，不妨再观望一段时间，或者考虑看向新房。
一旦银行按指导价贷款，首付款将大大提高，对于买家来说，同样的预算却只能买到相对差一点的房源，这种情况下不如考虑正常首付的新房。
如果执意某些二手房源，可以让子弹再飞一会儿，当有业主愿意降价的时候就可以入手。
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对于卖家来说，如果着急出手，不妨以价格换时间。
毕竟现在还只处于指导价刚开始的阶段，市场还没反应过来，待到后续降价的业主越来越多，行情逐渐转变为买方市场，对业主来说也是一种打击。
对此，你怎么看？欢迎留言~
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